Trước làn sóng phản đối tiền sử dụng đất ngất ngưởng khi cấp giấy chủ quyền nhà của cư dân Phú Mỹ Hưng cùng với cầu cứu của doanh nghiệp, chiều tối 12/10, Phó chủ tịch Thường trực UBND thành phố Nguyễn Thành Tài đã chủ trì cuộc họp với các sở ngành liên quan nhằm xử lý vướng mắc.

Để giải tỏa những bức xúc của người dân và doanh nghiệp, lãnh đạo thành phố đã thống nhất việc nộp tiền sử dụng đất sẽ căn cứ theo thời điểm ký hợp đồng mua nhà đất giữa khách hàng và Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng. Cụ thể, đối với những trường hợp ký hợp đồng mua nhà vào năm 2009, tiền sử dụng đất sẽ tính theo bảng giá đất mới. Hợp đồng mua bán đã ký trước năm 2009 căn cứ theo khung giá đất hàng năm tại thời điểm ký kết để xác định khoản tiền sử dụng đất phải nộp.

Trước đây, ký hợp đồng mua nhà, khách hàng phải đợi đến 3 năm sau khi công trình hoàn thành mới được thông báo tiền sử dụng đất phải nộp. Khi đó khung giá đất đã tăng gấp nhiều lần, tiền sử dụng đất vì thế cũng đội lên rất cao, tạo áp lực tài chính cho người dân. Các sở ngành cho rằng, nếu tính tiền sử dụng đất tại thời điểm ký hợp đồng sẽ hợp lý hơn cách tính trước đây và giảm nhẹ gánh nặng tài chính cho người dân. Hiện khu đô thị Phú Mỹ Hưng có khoảng 5.000 trường hợp chưa được cấp giấy chủ quyền trong số 10.000 trường hợp nhà đất đã bàn giao cho khách hàng.

Một góc khu đô thị Phú Mỹ Hưng, khu Nam TP HCM. Ảnh: PMH.

Tuy nhiên, cuộc họp trên chỉ đưa ra giải pháp tình thế giảm nhẹ tiền sử dụng đất để hạ nhiệt cơn bức xúc của người dân và doanh nghiệp. Còn làn sóng phản đối Phú Mỹ Hưng đẩy trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất cho khách hàng vẫn chưa có hướng giải quyết thấu đáo. Bởi lẽ, theo quan điểm của cộng đồng dân cư khu đô thị này, họ quyết không nộp khoản tiền sử dụng đất và cho rằng đây là nghĩa vụ của chủ đầu tư với nhà nước.

Trao đổi với VnExpress.net, Trưởng Văn phòng luật sư An Phát Phạm, luật sư Phạm Văn Phất cho rằng, để giải tận gốc bài toán này, doanh nghiệp và khách hàng không nên cứng nhắc lôi nhau ra tòa. "Mâu thuẫn này cần có sự can thiệp của lãnh đạo thành phố nhằm rà soát lại xem việc thu tiền sử dụng đất từ người mua căn hộ Phú Mỹ Hưng đã chuẩn hay chưa? Nếu không khung giá đất cứ tăng lên hàng năm thì người dân lại bức xúc là không ổn", ông Phất nói.

Luật sư phân tích, việc cơ quan thuế trực tiếp thu tiền sử dụng đất của người mua các căn hộ chung cư thuộc khu đô thị Phú Mỹ Hưng là không đúng quy định của pháp luật. Về nguyên tắc, những người mua căn hộ chung cư không thuộc đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất, theo quy định tại Điều 2 Nghị định 198 do Chính phủ ban hành năm 2004 về thu tiền sử dụng đất. Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất thuộc về chủ đầu tư căn hộ chung cư.

Theo quy định tại Điều 81 Nghị định 181, ban hành năm 2004, đất có dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán do tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thực hiện, nhà đầu tư có nghĩa vụ nộp cho Nhà nước số tiền chênh lệch giữa tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước. Nếu là nhà chung cư thì số tiền chênh lệch phải nộp chậm nhất là tại thời điểm kết thúc dự án.

Tuy nhiên, hiện Điều 81 của Nghị định 181 đã bị bãi bỏ và thay thế bởi quy định tại Điều 32 Nghị định 84/2007 của Chính phủ.

Theo quy định mới, trường hợp nhà đầu tư nước ngoài bán nhà ở thuộc dự án xây dựng, kinh doanh nhà ở thì người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. Khách hàng được sử dụng đất ổn định lâu dài và không phải nộp khoản tiền chênh lệch giữa đất thuê và đất sử dụng ổn định lâu dài. Bởi lẽ, số tiền thuê đất nhà đầu tư nước ngoài phải nộp một lần để được sử dụng đất trong trường hợp này được tính bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp. Cách làm này tương tự như trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở hoặc theo giá đất trúng đấu giá.

Như vậy, kể cả theo quy định của Nghị định 181 hay Nghị định 84 thì người mua căn hộ chung cư từ nhà đầu tư nước ngoài cũng không có nghĩa vụ phải nộp tiền sử dụng đất cho căn nhà của mình.

Luật sư Phất dẫn giải thêm, theo quy định của Luật đất đai năm 2003 (khoản 2 Điều 35), nhà đầu tư nước ngoài phải trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án xây dựng nhà ở để bán. Nếu cơ quan thuế thu tiền sử dụng đất của người mua nhà chung cư, thì có thể thấy một điều bất hợp lý là với cùng một thửa đất, nhà nước vừa thu tiền thuê đất của doanh nghiệp nước ngoài, vừa thu tiền sử dụng đất của chủ căn hộ.

Trong khi đó, một chuyên gia bất động sản nhận định, người dân Phú Mỹ Hưng góp tiền mua căn hộ đã tính cả chi phí xây hạ tầng và tiền thuê đất. Nay nhà nước thu tiền sử dụng đất từ người dân thì chẳng khác nào bắt họ trả tiền cho 3 mục đích: xây hạ tầng, thuê đất và sử dụng đất, là chưa thấu tình đạt lý.

Trên thực tế, tháng 5/1993, Công ty Phú Mỹ Hưng đã được cấp phép đầu tư xây dựng khu đô thị phía Nam thành phố. Đây là doanh nghiệp có vốn nước ngoài thí điểm xây dựng khu đô thị đầu tiên tại TP HCM, trước khi các văn bản pháp luật về vấn đề thu tiền sử dụng đất ra đời.

Chính vì vậy, việc dung hòa lợi ích giữa 3 chủ thể: cư dân, doanh nghiệp, Nhà nước cần được linh hoạt điều chỉnh bởi các quy định mới để không gây thiệt hại cho bên nào. Giới luật sư và các chuyên gia bất động sản hiến kế, nên xem xét lại khoản tiền thuê đất của Phú Mỹ Hưng trong 50 năm, sau đó tính chênh lệch với tiền sử dụng đất để truy thu theo quy định. Doanh nghiệp phải đóng tiền sử dụng đất bằng cách này hay cách khác, sau đó có thể nghiên cứu lại các khoản chi phí này để đưa vào giá thành căn hộ nhằm giảm bớt gánh nặng tài chính cho khách hàng đồng thời tăng tính cạnh tranh của doanh nghiệp trên thị trường địa ốc.

Vũ Lê